Sagedaseimad küsimused
Vali huvipakkuv valdkond ja tutvu küsimuste ja vastustega.
Kasutusluba on kinnitus selle kohta, et ehitis (hoone või rajatis) on ehitatud ehitusloa alusel ning seda võib kasutada ettenähtud otstarbel.
Kasutusluba on vajalik, et hoonet/kinnisvara oleks võimalik osta pangalaenuga, kuna ilma kasutusloata pank kinnisvara ostu ei rahasta. Kui hoone ostmise/müümise ajal pole ehitisel kasutusluba, on üldiselt pangad nõus laenu väljastama tingimusel/kokkuleppel, et kasutusluba taotletakse nt ühe aasta jooksul.
Ka kindlustust pakutakse vaid kasutusloaga hoonetele ning Isegi kui kindlustus on olemas, siis õnnetusjuhtumi korral ei pruugi kindlustus Teie kahju hüvitada, kui hoonel ei olnud kasutusluba või hoone ei vastanud kasutusloale/projektile (nt on lisandunud ebaseaduslikud küttekolded).
Kogu protsessi pikkus sõltub olukorrast, kliendi aktiivsusest ja olemasolevast dokumentatsioonist. Meie saame oma tööd(auditid, mõõdistused, projektid jne) valmis keskmiselt 1-2 kuuga ning kasutusloa menetlemiseks on omavalitsusel 30 päeva ja kasutusteatise menetlemiseks 10 päeva.
PS! omavalitsusel on õigus menetluse aega pikendada, kuni 40 päevani, kui selleks põhjust.
Kui kõik auditid tulevad kohe positiivsed, siis võiks kasutusloa saada 3 kuuga, samas näitab praktika, et tihti esineb siiski suuremaid või väiksemaid puuduseid ning nende likvideerimine sõltub kliendi aktiivsusest, seega kuldne keskmine on siiski 6 kuud.
Kui kõik dokumendid on olemas ja midagi lisaks teha ei ole vaja, siis võiks arvestada 1-2 kuuga.
Kõik uuemad load ja/või teatised on üldjuhul nähtavad ehitisregistris, hoone dokumentide all. Samas on ka juhtumeid, kus vanemad arhiivi dokumendid on jäänud millegi tõttu ehitisregistrisse kandmata, seega tasub oma hoone kohta uurida ka erinevatest arhiividest.
PS! Hooned, mis on püstitatud enne 14.06.1995 (jõustus planeerimis- ja ehitusseadus) omavad kasutusluba, kuid seda juhul, kui hoone vastab oma esialgsele projektile/arhiivi dokumentidele.
Ehitusseadustikus(Lisa_2.pdf (riigiteataja.ee) on välja toodud, millistel juhtudel on tarvis taotleda kasutusluba ja millistel kasutusteatis.
Suurimaks vaheks on riigilõiv ja menetluse aeg. Kasutusloa puhul on see 30€ ja 30 päeva ning kasutusteatise puhul 0€ ja 10 päeva.
Ehitise ülevaatuse akt – millele tuleb võtta omaniku, ehitaja, omanikujärelevalve ning projekteerija allkirjad
1) Ehitusprojekt – esitada tuleb kogu terviklik ehitamise aluseks olnud projektdokumentatsioon, sh töö- ja põhiprojektid ning eriosade projektid, mis on allkirjastatud pädevate vastutavate projekteerijate poolt.
-Vee/kanalisatsiooni projekt koos teostusjoonistega töö- või põhiprojekti staadiumis;
-Kütte/ventilatsiooni projekt koos teostusjoonistega töö- või põhiprojekti staadiumis;
-Elektriprojekt koos teostusjoonistega töö- või põhiprojekti staadiumis;
-Konstruktsioonide osa projekt koos teostusjoonistega töö- või põhiprojekti staadiumis.
2) Muudatusprojekt – tuleb esitada juhul, kui ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti on muudetud.
3) Ehituspäevikud ning kaetud tööde aktid – peavad olema allkirjastatud pädevate vastutavate isikute poolt. Kui neid pole säilinud, pole koostatud või on puudulikult koostatud, siis asendatakse need ehitise auditiga.
4) Auditid, seadistus- ja katseprotokollid, sõltuvad hoones olevatest tehnosüsteemidest:
-elektripaigaldise audit
-gaasipaigaldise tehnilise kontrolli akt või audit
-ventilatsiooni mõõteprotokoll
-küttesüsteemi katseprotokoll/survestuse akt
-vee- ja kanalisatsiooni katsetamise protokollid/survestuse akt
5) Tehnovõrkude teostusjoonised(PDF-vormingus ja koostaja allkirjaga).
6) Ehitusjärgne kontrollmõõdistus (PDF-vormingus ning geodeedi allkirjaga).
7) Oluliste ehitusmaterjalide sertifikaadid ja/või toimivusdeklaratsioonid.
8) Ehitise audit (kui puuduvad ehituspäevikud/kaetud tööde aktid).
9) Tuleohutuse audit (kui puuduvad tuleohutust tõendavad dokumendid: ehituspäevikud, kaetud tööde aktid, kasutatud materjalide sertifikaadid jne).
10) Korstnapühkija akt (üksikelamute puhul mitte vanem kui viis aastat, ridaelamute ja kortermajade puhul mitte vanem kui üks aasta).
11) Küttesüsteemide ekspertiis (kui puuduvad küttekollete passid, paigaldus- ja hooldusjuhendid, kasutatud materjalide sertifikaadid, korstnate ja läbiviikude teostusjoonised).
Peale hetkel kehtiva ehitusseadustiku vastuvõtmist(01.07.2015) teostatud omavoliline ehitustegevus tuleb seadustada läbi ehitusprojekti ning taotleda tuleb ehitusluba/ -teatis samadel tingimustel, nagu seda oleks pidanud tegema juba enne ehitustegevuse algust.
Enne tänapäeval kehtiva ehitusseadustiku vastuvõtmist (01.07.2015) ehitatud ehitiste seadustamiseks on kehtestatud erireegild ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses. Erireeglid jagavad seadustamise kahte kategooriasse:
1)Ehitised, mis on ehitatud enne 01.01.2003 (enne ehitusseaduse vastuvõtmist), peavad vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele. Ehitise ohutust hinnatakse ehitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt;
2)Ehitised, mis on ehitatud pärast 01.01.2003, aga enne 01.07.2015 (enne praegu kehtiva ehitusseadustiku vastuvõtmist), peavad vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele ning lisaks vastama detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele.
Ehitusõiguse saamiseks on vaja ehitusteatist või ehitusluba. Ehitusteatise ja -loa eelduseks on sõltuvalt olukorrast projekteerimistingimused või detailplaneering ning ehitusprojekt.
See kas ehitustegevus vajab ehitusteatist või ehitusluba, sõltub ehitustöö iseloomust, hoone liigist kui ka hoone suurusest.
Ehitusloa taotlemiseks on kõigepealt vaja koostada nõuetele vastav ehitusprojekt vastavalt tellija soovidele( üldiselt eelprojekti staadiumis).
Ehitusluba taotletakse läbi Ehitisregistri, ning selle menetlus võtab minimaalselt 30 päeva, aga sõltuvalt täpsest lahendusest ja omavalitsusest tavapraktikas pigem 2-6 kuud.
Ehitusseadustikus Lisa_1.pdf (riigiteataja.ee) on välja toodud, millistel juhtudel on tarvis taotleda Ehitusluba ja millistel ehitusteatis.
Ehitusluba tuleb taotleda suuremate tööde jaoks(näiteks üle 60m2 hoone püstitamine, laiendamine üle 33% esialgsest mahust)
Ehitusteatis kohaldub aga lihtsamate ning väiksemate tööde puhul (näiteks kuni 60 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrguste hoonete püstitamisel; ümberehitamisel või laiendamisel kuni 33% esialgsest mahust).
Kahe dokumendi erinevusesks on ka riigilõiv. Ehitusloaga kaasneb riigilõiv, kusjuures riigilõivu suurus sõltub ehitustegevusest, kuid ehitusteatis on riigilõivuvaba
Ehitusteatise alusel võib ehitist ehitada kahe aasta jooksul ehitusteatise esitamisest või täiendavate nõuete esitamisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates (EhS § 37).
Ehitusluba kehtib viis aastat. Kui ehitamisega on alustatud, siis kehtib ehitusluba kuni seitse aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Põhjendatud juhul võib ehitusloa kehtivuseks sätestada pikema tähtaja või muuta ehitusloa kehtivust.
Ehitamise alustamise päevaks loetakse esimene ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päev (EhS § 45).
Kui ehitise andmed on aegunud, puudulikud või valed, saab neid parandada andmete esitamise teatise abil. Tuleb silmas pidada, et andmete esitamise teatisega saab muuta vaid andmeid, millel on õiguslik alus või tegemist on olnud vaba ehitusega ehk need ehitustegevused, mida ei käsitle ehitusseadustiku § 4. Vabaehitus ei vaja omavalitsuse luba.
Näiteks ei kuulu vabaehituse alla tegevus, mille käigus:
1)muudetakse ja asendatakse hoone piirdekonstruktsioone, kande- ja jäigastavaid konstruktsioone
2)paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet
3)muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat;
4)viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega;
5)taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis.
